В 2008 году объем возводимой элитной жилой недвижимости в Сочи составил 372,7
тыс.кв.м. Из них на высотные жилые комплексы приходится 205,8 тыс.кв.м.

В 2008 году введен в эксплуатацию только один жилой комплекс класса De Luxe —
«Миллениум Тауэр» (ГК «Сунжа»), общей площадью 23,5 тыс.кв.м. Всего в элитном
сегменте представлены 7 жилых комплексов, 3 из которых — De Luxe и 4 — premium.
Так, в классе De luxe, помимо «Миллениум Тауэр», можно выделить «Королевский
Парк» и «Красная площадь», а к premium классу относятся «Александрийский Маяк»,
«Грас-Сити», «Идеал Хаус» и «Новая Александрия». Срок сдачи в эксплуатацию этих
объектов перенесен на 2009-2010 гг.

Все объекты элитной недвижимости сосредоточенны в Центральном и Хостинском
районе Сочи.

Ценовая ситуация на рынке

Во II квартале 2008 года средняя фактическая цена в элитном сегменте жилой
недвижимости составила 211 тыс.руб. На конец III квартала 2008 года — 218
тыс.руб. за кв.м. На конец IV квартала 2008 года — 222 тыс.руб. за кв.м. Рост
цен сохранился благодаря тому, что многие сочинские девелоперы начали
корректировать стоимость, исходя из изменения курса валют, в среднем повышение
цен составило от 3% до 10% в рублевом эквиваленте. По прогнозам к концу 2009
года цена составит 229 тыс.руб., а в 2010 году — 245 тыс.руб.

По данным девелоперов в условиях кризиса цены будут зафиксированы и снижаться не
будут, не зависимо от уровня спроса. Это обусловлено несколькими причинами:

— спрос будет восстановлен в течение ближайших 1-1,5 лет, в связи с
восстановлением экономики;
— в Сочи нет переизбытка предложения / низкая концентрация застройки;
— сочинский рынок элитной недвижимости наиболее привлекателен для частных
инвестиций, по сравнению с другими локальными рынками, включая Москву и Санкт-Петербург (по рейтингу Института региональной политики России IPPEX —
Краснодарский край лидирует по конкурентоспособности среди регионов РФ);
— регион финансируется за счет государственных ресурсов, что обуславливает
стабильное развитие рынка в условиях кризиса.

Самый дорогой район в Сочи — Хостинский. Средняя цена за кв.м. в элитных
комплексах здесь составляет 241,5 тыс.руб. Это объясняется тем, что здесь
расположен самый престижный микрорайон «Светлана» на первой береговой линии,
который формирует «золотую милю» города Сочи (среди значимых объектов
инфраструктуры — ресторан «Синее море», ночной клуб «Платформа», гостиница
«Жемчужина», санаторий «Светлана», ресторан «Калипсо» и др.). На территории
микрорайона «Светлана» расположены два элитных объекта — «Миллениум Тауэр» и
«Новая Александрия».

Объем и структура спроса

В Сочи в настоящее время наблюдается определенное снижение спроса на элитную
недвижимость. Это происходит, во-первых, под влиянием фактора сезонности, когда
в зимнее время спрос падает, во-вторых, вследствие того, что не оправдываются
ожидания покупателей о падении цен, по аналогии с московским рынком, и
в-третьих, из-за низкой степени информированности о сочинском рынке среди
аудиторий, проживающих в других городах с высоким уровнем жизни, например, в
Москве, Санкт-Петербурге и «нефтяных» городах РФ.

Объем заключенных сделок на рынке элитной жилой недвижимости имеет отрицательный
прирост к концу 2008 года, а по большинству экспертных прогнозов на ближайшие 2
года — рынок достаточно быстро восстановится, наверстывая кратковременный спад.
Темп прироста объема заключенных сделок, по данным экспертных оценок, составит
7-11% в год.

* За единицу принят минимальный объем спроса на рынке элитной недвижимости,
начиная 2007 года

Покупателей элитного жилья можно условно разделить на 3 группы по целям
приобретения недвижимости:

— для вложения средств (частные инвесторы);
— для постоянного проживания;
— для проживания во время отдыха.

Прогноз развития рынка

Восстановление рынка элитной недвижимости в Сочи начнется с конца III квартала
2009 года:

— в 2009 году будут введены в эксплуатацию 80% площадей, запланированных к вводу
в 2008 году, при этом строительство новых объектов заморожено предварительно до
2010 года, то есть рост предложения элитного жилья не прогнозируется. Очень
многие из застройщиков оказались в сложной финансовой ситуации: кредитные
средства под приемлемые ставки найти практически невозможно, а собственные
средства, как правило, направляются на поддержку уже действующих бизнес-направлений;
— инвестиционный спрос начнет возрастать прямо пропорционально восстановлению
экономики РФ;
— цены на жилье будут расти, исходя из потребностей рынка.

В Сочи в 2009-2011 годах, согласно официальному прогнозу
социально-экономического развития, будет возведено более 2,1 млн. кв. метров
жилья, по данным департамента экономики и прогнозирования администрации города.
К 2011 году обеспеченность жильем в Сочи возрастет до 20,8 кв. метров на одного
человека с 18,2 кв. метров в 2007 году. Для сравнения в Москве в 2008 году на
человека приходилось 20,3 кв.м. При этом необходимо учесть, что новое жилье в
бизнес и элитном сегментах приобретается в основном иногородними жителями.

Пик спроса и стоимости элитной недвижимости придется на канун Олимпийских игр
2014 года, когда все объекты будут достроены и регион станет привлекательным для
международного туризма и инвестиций.

Исследовательская компания MAR Consult основана в 2002 году, является одной из
наиболее динамично развивающихся компаний на российском рынке маркетинговых
исследований. MAR Consult специализируется на проведении исследований по
изучению промышленных и потребительских рынков. MAR Consult является членом
организации ESOMAR и Шведско-Российского Бизнес Клуба (SRBC), а также
рекомендованным партнером Немецкой торгово-промышленной палаты в России для
работы на российском рынке.

Дополнительная информация
Ольга Орлова
8 (965) 149-43-90
orlova@marconsult.ru